物業(yè)公司最近幾年深受資本市場喜愛，利好的消息也不少。
2021年初，住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部門發(fā)布文件，大力支持物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范化、智慧化發(fā)展，鼓勵有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經(jīng)紀(jì)、快遞收發(fā)等領(lǐng)域延伸，探索“物業(yè)服務(wù)+生活服務(wù)”模式。
截止該文件發(fā)布次日收盤，在A股和港股42家上市物業(yè)公司中，有41家出現(xiàn)股價上漲，總市值達(dá)7181.6億元，較前一交易日增加842.8億元!
然而關(guān)于物業(yè)未來的發(fā)展和價值判斷，投資市場和業(yè)內(nèi)均出現(xiàn)了明顯的分化。
一
物業(yè)行業(yè)的黃金時代
自2014年彩生活上市后，物業(yè)公司們開始紛紛擁抱資本市場。
僅2014-2018年上半年，新三板物業(yè)管理行業(yè)定向增發(fā)募集資金金額累計(jì)達(dá)8.99億元;8家赴港上市的物業(yè)公司募集資金總額均過億，其中，雅生活服務(wù)近40億元，碧桂園服務(wù)以介紹形式上市，2019年初融資超11億元。
2018年，6家物業(yè)公司上市，其中5家選擇了港股上市。
2019年，風(fēng)口越來越明顯，一方面多達(dá)12家物業(yè)公司上市，另一方面物業(yè)板塊漲勢喜人。
據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)分別上漲222%、199%、161%、116%、112%。
2020年，更是多達(dá)18家物業(yè)公司上市，數(shù)量創(chuàng)新高!其中A股1家，港股17家。
然而，2020年既是截至目前物業(yè)公司上市數(shù)量的最高峰 ，也是行情明顯分化的開端。
數(shù)據(jù)來源于wind，截至2020年12月30日股市收盤
房企50強(qiáng)中，除萬科、龍湖等極少數(shù)房企外，其他幾乎都已經(jīng)或正在分拆物業(yè)板塊密集步入資本市場。而2020年，也有數(shù)家物業(yè)公司上市即遭遇股價破發(fā)，部分物管公司的股價表現(xiàn)疲弱，但有的公司卻依然保持了強(qiáng)勁的增長，股價創(chuàng)新高。
總體而言，如房企一樣 ，物業(yè)公司的龍頭企業(yè)聚集效應(yīng)也越來越明顯。
但資本和機(jī)構(gòu)看好的物業(yè)公司也并非僅僅局限于規(guī)模和體量，反而更加看重物業(yè)公司對未來發(fā)展方向的選擇。
近期，大和發(fā)表行業(yè)研報稱，因政策利好等因素，對物業(yè)板塊保持樂觀看法，首選碧桂園服務(wù)(6098.HK)和雅生活服務(wù)(3319.HK)。
今年1月下旬，碧桂園服務(wù)的市值突破2000億港元大關(guān),成為物管行業(yè)第一家市值超兩千億港元的物業(yè)公司，加之背靠“宇宙房企”，大和的第一個判斷很好理解，為何第二個看好的是雅生活服務(wù)?
二
后藍(lán)海時代的突圍秘笈
實(shí)際上，對于未來的發(fā)展方向，尤其是所謂的后藍(lán)海時代，該往哪個方向發(fā)力，龍頭企業(yè)們也意見不一。
典型如2020年11月萬科物業(yè)公司的更名。
萬科的危機(jī)感一直很強(qiáng)，從房企的“活下去”“去地產(chǎn)化”到萬科物業(yè)未來的競爭對手不是物業(yè)公司，而是科技公司的下沉!
幾乎每一次看上去都是語不驚人死不休，背后的邏輯是企業(yè)未來發(fā)展道路的不同選擇。
在萬科看來，科技公司的下沉才是最可怕和需要提前應(yīng)對的，因此先從改名、改戰(zhàn)略開始，將原來的萬科物業(yè)公司更名為萬物云空間科技服務(wù)公司(簡稱“萬物云”)。
定位的業(yè)務(wù)板塊也很“玄”，分別是空間(Space)、科技(Tech)和成長(Grow)。
但是萬科物業(yè)改名的落腳點(diǎn)是做“城市空間科技服務(wù)平臺型公司”，翻譯成大白話就是要做物業(yè)行業(yè)里面的“貝殼找房”。
一家營收超百億的物業(yè)公司，卻要“去物業(yè)化”，業(yè)內(nèi)對未來發(fā)展方向的觀念撕裂程度可見一斑。
如果說萬科的選擇是“上天”，另一家龍頭物業(yè)公司保利則是選擇了完全不同的道路“下沉”。
保利物業(yè)在去年底接受媒體訪問時，談及未來的發(fā)展，認(rèn)為要抓住黃金時代，要做大物業(yè)和軟基建。
簡單來說，就是既要拓寬物業(yè)管理的硬空間范圍，又要搞好軟服務(wù)，尤其是公共服務(wù)。這也是大部分物業(yè)公司普遍選擇的道路。
圖片來源|中物研協(xié)
而被包括大和在內(nèi) ，受到超過30家賣方機(jī)構(gòu)看好的雅生活服務(wù)卻選擇了第三條道路： 成為依托“人才+科技+資本”的平臺型企業(yè)，突破服務(wù)邊界。
簡單概況就是不做單一選擇，而是大步往前，既打造平臺又不斷拓寬服務(wù)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新軟服務(wù)。
2018年雅生活在上市之初，就提出了擁抱科技、提升服務(wù)質(zhì)量，打造具備國際一流標(biāo)準(zhǔn)的綜合性現(xiàn)代服務(wù)管理平臺。
做平臺的思路提出后，3年內(nèi)，雅生活默默付諸行動，到2021年，旗下已有20+子品牌，實(shí)現(xiàn)了全業(yè)態(tài)覆蓋，在各細(xì)分領(lǐng)域占據(jù)龍頭地位。
而在延伸業(yè)態(tài)及規(guī)模發(fā)展方面，雅生活也是保持了一貫的行動派作風(fēng)。
對比保利物業(yè)和雅生活服務(wù)2020的半年報來看，在公共服務(wù)方面，兩者幾乎旗鼓相當(dāng)。截至2020年6月底，兩家公司在公共服務(wù)領(lǐng)域的在管面積均接近160百萬平方米。然而雅生活并非一開始就具有綜合業(yè)態(tài)服務(wù)的基因。
相比大部分上市物業(yè)公司依賴于房企母公司或兄弟公司的情況，雅生活上市之初就很不一樣。
雅生活背后有雅居樂和綠地控股兩大頭部房企，上市后以“雅居樂物業(yè)”和“綠地物業(yè)”雙品牌發(fā)展。
但雅生活并不止步于此，而是一開始就注重培育自身的造血能力，積極尋求市場化發(fā)展和行業(yè)整合機(jī)會，致力于打造綜合性現(xiàn)代服務(wù)管理平臺。
2019年，雅生活宣布收購中民物業(yè)及新中民物業(yè)，成為目前物管行業(yè)內(nèi)最大的一宗收并購。而雅生活看重的正是中民物業(yè)在業(yè)內(nèi)罕見的覆蓋全業(yè)態(tài)、貫穿全產(chǎn)業(yè)鏈的綜合性。
中民物業(yè)旗下不僅有深圳龍城、上海明華等全國知名物業(yè)品牌，其在管項(xiàng)目包括上海虹橋樞紐中心、中華藝術(shù)宮、上海國際賽車場、上海清算所、深圳市民中心等多個城市地標(biāo)。
同時，此舉助力雅生活管理面積突破5億平方米大關(guān)，更重要的是實(shí)現(xiàn)了延伸至公共服務(wù)、城市服務(wù)方面的轉(zhuǎn)型和升級。
據(jù)雅生活2020半年報披露，第三方物業(yè)開發(fā)商項(xiàng)目面積占比已高達(dá)81.1%，其市場化發(fā)展程度可見一斑。
同時，雅生活旗下已有20+品牌和形成了物業(yè)服務(wù)、公共服務(wù)、資產(chǎn)管理、社區(qū)商業(yè)、城市服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)板塊，實(shí)現(xiàn)了綜合性現(xiàn)代服務(wù)管理平臺的建造。
三
下一個風(fēng)口
克而瑞的一份研究報告指出，未來衡量物企估值潛力，將進(jìn)入第三階段，在規(guī)模基礎(chǔ)之下，城市深耕度、城市綜合服務(wù)等特色業(yè)務(wù)或?qū)⑼粕髽I(yè)優(yōu)勢標(biāo)簽?zāi)酥凉乐怠?/p>
其他機(jī)構(gòu)也有類似的看法，判斷更加明確。
華泰證券的研報曾預(yù)判，城市服務(wù)領(lǐng)域有望進(jìn)一步打開物管行業(yè)空間，提升未來3-5年的增長韌性。
物業(yè)行業(yè)的下一個風(fēng)口毋庸置疑已經(jīng)顯現(xiàn)，那就是城市服務(wù)領(lǐng)域。
碧桂園服務(wù)、萬科物業(yè)、龍湖智慧服務(wù)、保利物業(yè)等頭部物業(yè)公司也在2020年紛紛加速布局城市服務(wù)。
而在下一個風(fēng)口面前，雅生活頗具有先發(fā)優(yōu)勢。
在前仆后繼的上市物業(yè)公司中，除了大和研報的看好外，今年1月，富瑞及中信里昂將雅生活目標(biāo)價分別升至58.45及51.10港元，匯豐、摩根大通、美銀證券、中金等機(jī)構(gòu)均重申買入或跑贏大市評級。
資產(chǎn)市場常說，股價反映的是投資者預(yù)期。多家機(jī)構(gòu)將雅生活的目標(biāo)價調(diào)高，大概除了其上市后的穩(wěn)定優(yōu)異往績外，更加看重的雅生活在行業(yè)未來發(fā)展方向上的布局發(fā)展速度。
自2018年上市以來，雅生活的發(fā)展勢頭良好。2017年-2019年，雅生活的收入和凈利潤復(fù)合年增長率分別為70.6%和107.4%。在《2019年上市物企經(jīng)營能力榜》中升至第3位，在2020中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)中排名第4位。
布局方面，2019年雅生活已提前行動，前文提到收購中民物業(yè)，使其順利深入上海、深圳兩大一線城市的綜合性服務(wù)領(lǐng)域之中。
2020年，雅生活更名為“雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司”，戰(zhàn)略升級為“智慧城市服務(wù)商”。
相比同行，在城市服務(wù)方面，其實(shí)雅生活早有長達(dá)十幾年的深耕經(jīng)驗(yàn)。
早在2007年，雅生活就開始涉獵城市服務(wù)，彼時在海南政府與雅居樂共同建設(shè)陵水縣清水灣項(xiàng)目中，雅生活提供了全域規(guī)劃與服務(wù)。
清水灣位于海南陵水縣東部沿海，最具識別度的是其長達(dá)12公里的原生態(tài)沙灘。在其十多年的旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)中，無論交通建設(shè)、商業(yè)配套、旅游資源開發(fā)，還是自然環(huán)境保護(hù)，都有雅生活的身影。
雅生活在當(dāng)?shù)劓湕l式市政一體化中扮演了重要角色，比如城市配套規(guī)劃建設(shè)與服務(wù)運(yùn)營、全智慧網(wǎng)格化管理服務(wù)、全鏈條市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)等，還在運(yùn)輸、交通、海灘、景區(qū)等業(yè)態(tài)空間提供全方位的服務(wù)和運(yùn)維。
如今的陵水縣經(jīng)過十余年的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了環(huán)境保護(hù)和發(fā)展齊頭并進(jìn)，也由當(dāng)初的濱海小城變成了全國年客流量超500萬的4A級景區(qū)和全國財(cái)政收入百強(qiáng)縣。
雅生活在也在這座濱海城市的蛻變過程中，累積了豐富的深耕城市服務(wù)的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在行業(yè)發(fā)展未來的賽道上積攢了先發(fā)優(yōu)勢。
易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，未來1-2年，物業(yè)板塊將釋放出千億級市場增量，城市服務(wù)板塊更是萬億級的藍(lán)海。而已在非住宅領(lǐng)域積累豐富經(jīng)驗(yàn)，搶跑城市服務(wù)賽道的雅生活大有可為，升級智慧城市服務(wù)商后想象空間更為廣闊，也難怪會被多家賣方機(jī)構(gòu)一致看好。
