進(jìn)入2019年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始逐漸走出2018年的陰霾，不少地方的樓市都出現(xiàn)了"小陽春"，昔日冷清的土地也明顯回暖。在融資端，隨著政策的變化，房企發(fā)債的動作也明顯增多。
融資窗口期的到來，給了企業(yè)新的機(jī)會，那些聰明的開發(fā)商在抓住融資機(jī)遇的同時(shí)，更借助靈活的融資技巧，有效地優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低了融資成本。
繼5月28日成功發(fā)行一筆金額為6億美元、4.5年不可贖回的優(yōu)先永久資本證券（高級永續(xù)債）之后，雅居樂于6月14日宣布增發(fā)1億美元，兩筆合計(jì)7億美元將用于置換雅居樂在2013年發(fā)行、利率已達(dá)到10.215%的永續(xù)債，金額同樣為7億美元。此前，雅居樂已發(fā)布了針對該筆舊永續(xù)債的贖回公告。
據(jù)了解，這種“6+1”的發(fā)債節(jié)奏，是雅居樂根據(jù)市場情況，為了達(dá)到進(jìn)一步降低融資成本而采取的靈活融資安排，在保證了融資額度的同時(shí)，還為雅居樂節(jié)省了1億美元永續(xù)債近一個月的利息支出。
“6+1”發(fā)債節(jié)奏有效降低融資成本
歷史資料顯示，雅居樂曾于2013年1月宣布與匯豐、瑞銀、摩根士丹利及工銀國際訂立認(rèn)購協(xié)議，內(nèi)容有關(guān)發(fā)行一筆7億美元的永續(xù)債。
此前6月11日，雅居樂宣布，將于7月18日就這筆7億美元永續(xù)債全數(shù)贖回。為此，雅居樂在近期先后進(jìn)行了兩次融資。5月28日，雅居樂公告稱，公司成功發(fā)行一筆金額為6億美元高級永續(xù)債，年利率為8.375%；在此基礎(chǔ)上，6月14日，雅居樂又以同樣利率成本增發(fā)1億美元。
據(jù)了解，根據(jù)當(dāng)時(shí)的發(fā)債協(xié)議，被贖回的2013年7億美元永續(xù)債目前利率已經(jīng)達(dá)到了10.215%，比新發(fā)行永續(xù)債8.375%的利率水平高了將近兩個百分點(diǎn)。因此，由于金額相同，置換后，不僅不會增加雅居樂的債務(wù)總額，還可有效降低融資成本。
事實(shí)上，僅從雅居樂近期發(fā)行的這兩筆永續(xù)債本身來看，8.375%的年利率不僅低于2013年那筆舊永續(xù)債如今的利率水平，即使與同期發(fā)行永續(xù)債的同行相比，也明顯偏低。此前6月13日，正榮地產(chǎn)集團(tuán)對外宣布發(fā)行一筆金額為2億美元、2.6年不可贖回的優(yōu)先永續(xù)資本證券，初步分派率每年為10.25%。
對此，業(yè)內(nèi)人士分析指出，發(fā)債成本與發(fā)債單位的資質(zhì)密切相關(guān)，企業(yè)信用評級越高，相對利率自然越低。
負(fù)債率位于同業(yè)較低水平
由于雅居樂兩輪發(fā)新債只是為了置換舊債，因此并不會增加雅居樂的債務(wù)總額。在回應(yīng)記者關(guān)于公司相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)的問詢時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人指出：目前公司的債務(wù)水平健康，“6+1”的發(fā)債節(jié)奏，是雅居樂根據(jù)市場情況，為了達(dá)到進(jìn)一步降低融資成本而采取的靈活融資安排，將優(yōu)化公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)。
年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，雅居樂資產(chǎn)負(fù)債率為76.14%，同比上升了2.68個百分點(diǎn)；凈負(fù)債率也從2017年的71.4%升至2018年79.1%。
即便如此，雅居樂的負(fù)債率在行業(yè)中仍屬于較低水平。樂居財(cái)經(jīng)數(shù)據(jù)顯示，百家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率從2017年的77.72%增長到了2018年的78.9%，雅居樂的76.14%低于該平均值。另克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年TOP11-30的房企平均凈負(fù)債率達(dá)到了101.27%，而雅居樂只有79.1%。
另外，雅居樂2018年底的現(xiàn)金儲備達(dá)到451億元，2019年到期債務(wù)為353億元，現(xiàn)金儲備可完全覆蓋短期債務(wù)，加上未使用的600億授信額度，由此分析，雅居樂資金鏈并不存在大的壓力。
雅居樂方面表示，近期公司負(fù)債的小幅攀升主要是由于多元化的投入。據(jù)了解，近年來，在傳統(tǒng)的地產(chǎn)主業(yè)之外，雅居樂近年來還先后布局物業(yè)、環(huán)保、房管等非房業(yè)務(wù)。
非房業(yè)務(wù)中，物業(yè)業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)分拆上市，2018年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額33.77億元，同比增長91.8%；環(huán)保業(yè)務(wù)收入為6.14億元，同比增長199.8%；環(huán)保業(yè)務(wù)的經(jīng)營利潤為1.97億元，同比增長685.1%。房管業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了當(dāng)年成立當(dāng)年盈利。
2019年，雅居樂投資計(jì)劃達(dá)500億元，其中在房地產(chǎn)方面的投資預(yù)算在400億元左右，其它產(chǎn)業(yè)則是100億元。雅居樂方面表示，這是根據(jù)公司當(dāng)年銷售情況決定的，投資金額占銷售總額40-50%，是典型的量入而出。
穩(wěn)步增長的房地產(chǎn)主業(yè)是雅居樂健康發(fā)展的主要支撐。2018年，雅居樂實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額1026.7億元，首次突破千億。2019年銷售規(guī)模將繼續(xù)增長至1130億元，31個新開售項(xiàng)目貨值超過2000億元，主要分布在華東、華南等區(qū)域。
得益于合理的土地策略，雅居樂2018年毛利率達(dá)到43.9%，遠(yuǎn)高于行業(yè)水平。未來，隨著大灣區(qū)土地儲備的釋放，雅居樂的利潤空間將進(jìn)一步提升。
數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，雅居樂在粵港澳大灣區(qū)持有土地儲備約980萬平方米，其中中山占比49%、惠州占比29%、廣佛占比17%，總貨值達(dá)1500億元，土地成本約3300元/平方米，均價(jià)約13400元/平方米。此外，2018年雅居樂還簽訂了10個城市更新協(xié)議，主要集中在廣州、中山、太原和鄭州等地，土地儲備充足。
對于海南限購對公司造成的影響，雅居樂表示，海南限購不僅有利于建立和完善海南房地產(chǎn)的長效機(jī)制，更有利于新時(shí)代下海南經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。因此，從長期來看，對于雅居樂這種有志于持續(xù)深耕海南的企業(yè)來說是利好。尤其是隨著自由貿(mào)易港、百萬人才引進(jìn)等政策紅利的釋放，海南作為13億中國人唯一的一個熱帶海島，會越來越有價(jià)值和發(fā)展前途。
此外，作為一家全國性房企，雅居樂在各地的均衡布局，也能有效規(guī)避單一市場變動帶來的影響。據(jù)了解，18年雅居樂先后于京津冀、山東、長三角、海峽西岸等9大城市群增添30個新項(xiàng)目，新進(jìn)入漢中、連云港、徐州等16個城市；并有針對性的在瓊州、北海、漳州香山灣等沿海旅游城市獲取了多個優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。18年，同樣主打旅游地產(chǎn)概念的雅居樂云南區(qū)域預(yù)售金額超過了50億元，同比增長了一倍還多。
